Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne na egzaminie na rzeczoznawcę majątkowego
Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne to blok, w którym egzamin na rzeczoznawcę majątkowego pyta o jedną ustawę, ale z chirurgiczną precyzją: kto wydaje którą decyzję, kto prowadzi który rejestr i jakie roszczenia rodzi zmiana planu. W bazie serwisu jest 246 pytań z tego bloku, a pytanie o skutki wejścia w życie planu miejscowego pojawiło się w arkuszach aż osiem razy. Przeznaczenie terenu decyduje o wartości nieruchomości, więc tej ustawy rzeczoznawca używa potem codziennie.
Stan prawny: ustawa z 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (dalej: upzp). Uwaga na reformę z 2023 r.: rolę studium uwarunkowań przejmuje stopniowo plan ogólny gminy, który jest aktem prawa miejscowego, ale w przeciwieństwie do planu miejscowego nie stanowi bezpośrednio podstawy decyzji innych niż wskazane w ustawie i nie jest podstawą naliczenia opłaty planistycznej. W starszych arkuszach pytania o studium wciąż występują; odpowiadając na nie, warto znać oba stany prawne.
Kto prowadzi politykę przestrzenną na którym szczeblu
| Szczebel | Zadanie | Podmiot |
|---|---|---|
| kraj | kształtowanie i prowadzenie polityki przestrzennej państwa | Rada Ministrów |
| województwo | polityka przestrzenna województwa, plan zagospodarowania przestrzennego województwa | samorząd województwa |
| gmina | plan ogólny, plan miejscowy, decyzje o warunkach zabudowy | wójt, burmistrz, prezydent miasta i rada gminy |
Dystraktory podstawiają wojewodę na miejsce samorządu województwa i ministra na miejsce Rady Ministrów; obie zamiany są błędne (art. 3 upzp).
Plan miejscowy: akt prawa miejscowego
Z wymienianych w pytaniach dokumentów planistycznych tylko plan miejscowy (oraz plan ogólny) jest aktem prawa miejscowego; decyzja o warunkach zabudowy nim nie jest, a studium nigdy nie było (zobacz to pytanie). Konsekwencja: ustalenie przeznaczenia terenu następuje w planie miejscowym (zobacz to pytanie), a w planie określa się m.in. przeznaczenie terenów i linie rozgraniczające, zasady ochrony i kształtowania ładu przestrzennego, ograniczenia w korzystaniu z nieruchomości, minimalną powierzchnię nowo wydzielanych działek oraz stawki procentowe opłaty planistycznej (art. 15 ust. 2 upzp).
Wejście w życie planu miejscowego powoduje utratę mocy innych planów zagospodarowania przestrzennego dla objętego nim terenu, ale nie powoduje wygaśnięcia decyzji administracyjnych wydanych na podstawie planów poprzednich (zobacz to pytanie). Osobna, ulubiona przez układających data: plany uchwalone przed 1 stycznia 1995 r. zachowały moc najpóźniej do 31 grudnia 2003 r. (zobacz to pytanie).
Wypisy i wyrysy z planu miejscowego otrzyma każdy, bez wykazywania interesu prawnego (art. 30 ust. 1 upzp, zobacz to pytanie). Definicje ustawowe też bywają punktowane: obszar przestrzeni publicznej to obszar o szczególnym znaczeniu dla zaspokojenia potrzeb mieszkańców (zobacz to pytanie).
Decyzja o warunkach zabudowy i lokalizacja inwestycji celu publicznego
Obie decyzje wydaje się wyłącznie w przypadku braku planu miejscowego (art. 4 ust. 2 upzp). Decyzję o warunkach zabudowy wydaje wójt, burmistrz albo prezydent miasta; na terenach zamkniętych organem jest wojewoda (zobacz to pytanie). Decyzję o lokalizacji inwestycji celu publicznego o znaczeniu krajowym i wojewódzkim także wydaje wójt, tyle że w uzgodnieniu z marszałkiem województwa (zobacz to pytanie). Rejestry rozdzielono inaczej niż kompetencje decyzyjne: rejestr decyzji o znaczeniu krajowym i wojewódzkim prowadzi marszałek województwa (zobacz to pytanie), a o znaczeniu powiatowym i gminnym wójt, burmistrz albo prezydent miasta.
Warunki wydania decyzji o warunkach zabudowy z art. 61 ust. 1 upzp muszą być spełnione łącznie: kontynuacja funkcji i cech zabudowy sąsiedniej (zasada dobrego sąsiedztwa), dostęp do drogi publicznej (bezpośredni, przez służebność drogową albo drogę wewnętrzną), wystarczające istniejące lub projektowane uzbrojenie terenu, brak wymogu zgody na zmianę przeznaczenia gruntów rolnych i leśnych oraz zgodność z przepisami odrębnymi (zobacz to pytanie). Projektowane uzbrojenie uważa się za wystarczające, jeżeli jego wykonanie gwarantuje umowa zawarta między właściwą jednostką organizacyjną a inwestorem (zobacz to pytanie). Granicę obszaru analizowanego wyznacza się w odległości nie mniejszej niż trzykrotna szerokość frontu działki, nie mniej niż 50 m (zobacz to pytanie).
Charakter prawny decyzji wz jest równie chętnie sprawdzany: decyzja nie rodzi praw do terenu, nie narusza prawa własności ani uprawnień osób trzecich i można ją wydać kilku wnioskodawcom dla tej samej działki (zobacz to pytanie).
Skutki finansowe planu: art. 36 i art. 37
To najważniejszy dla rzeczoznawcy fragment ustawy, bo wysokość roszczeń i opłat określa się na podstawie operatu. Jeżeli w związku z uchwaleniem lub zmianą planu korzystanie z nieruchomości w dotychczasowy sposób stało się niemożliwe lub istotnie ograniczone, właściciel albo użytkownik wieczysty może żądać od gminy odszkodowania za poniesioną rzeczywistą szkodę albo wykupienia nieruchomości lub jej części; roszczenia można też zrealizować przez przyjęcie nieruchomości zamiennej (zobacz to pytanie). Uwaga na podmiot: roszczenia przysługują właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu; osobie, której przysługuje jedynie użytkowanie (ograniczone prawo rzeczowe), roszczenia z art. 36 nie przysługują (zobacz to pytanie).
Jeżeli wartość nieruchomości obniżyła się, a właściciel zbywa ją przed upływem 5 lat od wejścia w życie planu, może żądać odszkodowania równego obniżeniu wartości (zobacz to pytanie). Lustrzanym rozwiązaniem jest opłata planistyczna pobierana przez wójta od wzrostu wartości; jej mechanikę, stawki i orzecznictwo omawia osobny artykuł o opłacie planistycznej i adiacenckiej.
Planowanie a podziały nieruchomości
Blok planistyczny zahacza o ustawę o gospodarce nieruchomościami. Zgodność podziału nieruchomości z ustaleniami planu dotyczy zarówno przeznaczenia terenu, jak i możliwości zagospodarowania wydzielonych działek (art. 93 ust. 1 ugn, zobacz to pytanie). Postępowanie o scalenie i podział można natomiast przeprowadzić wyłącznie na obszarze objętym planem miejscowym (zobacz to pytanie). Wycenę dla tych postępowań omawia artykuł o wycenie dla wywłaszczeń i odszkodowań.
Najczęstsze pułapki bloku
- Wydawanie decyzji o lokalizacji inwestycji celu publicznego przez wojewodę lub marszałka; wydaje ją wójt (na terenach zamkniętych wojewoda), marszałek jedynie uzgadnia i prowadzi rejestr decyzji krajowych i wojewódzkich.
- Traktowanie studium albo decyzji o warunkach zabudowy jako aktu prawa miejscowego.
- Przyznawanie roszczeń z art. 36 użytkownikowi; przysługują właścicielowi i użytkownikowi wieczystemu.
- Wygaszanie decyzji administracyjnych przez nowy plan miejscowy; decyzje wydane na podstawie poprzednich planów pozostają w mocy.
- Obszar analizowany liczony jako trzykrotność frontu działki, ale z minimum 30 m zamiast 50 m.
- Żądanie interesu prawnego przy wydawaniu wypisów i wyrysów z planu.
Przećwicz planowanie przestrzenne na pytaniach z arkuszy
- Testy z bloku planowanie i zagospodarowanie przestrzenne: 246 pytań z arkuszy egzaminacyjnych z lat 2016-2026.
- Nauka z wyjaśnieniami: pytanie po pytaniu z natychmiastowym wyjaśnieniem i podstawą prawną.
- Symulacja egzaminu: 90 pytań w 90 minut, próg zaliczenia 65 punktów.
- Pełna lista bloków tematycznych do zaplanowania kolejności powtórek.