Ewidencja gruntów i księgi wieczyste na egzaminie na rzeczoznawcę majątkowego
Ewidencja gruntów i księgi wieczyste to na egzaminie na rzeczoznawcę majątkowego blok wyjątkowo wdzięczny do nauki: pytania są krótkie, odpowiedzi wynikają wprost z przepisów, a te same zagadnienia wracają w arkuszach od lat. W bazie serwisu jest 296 pytań z tego bloku, a rekordziści, jak pytanie o klasyfikację nieużytków, pojawili się w arkuszach już pięć razy. Jednocześnie to wiedza, bez której nie da się sporządzić operatu: stan prawny nieruchomości rzeczoznawca ustala właśnie na podstawie katastru i księgi wieczystej.
Stan prawny: ustawa z 17 maja 1989 r. Prawo geodezyjne i kartograficzne (dalej: pgik), rozporządzenie Ministra Rozwoju, Pracy i Technologii z 27 lipca 2021 r. w sprawie ewidencji gruntów i budynków (dalej: rozporządzenie egib) oraz ustawa z 6 lipca 1982 r. o księgach wieczystych i hipotece (dalej: ukwh).
Kto prowadzi który rejestr
Najprostszy sposób na szybkie punkty w tym bloku to bezbłędne przypisanie rejestrów do organów.
| Rejestr | Organ |
|---|---|
| ewidencja gruntów i budynków (kataster nieruchomości) | starosta |
| gleboznawcza klasyfikacja gruntów | starosta, w drodze decyzji |
| geodezyjna ewidencja sieci uzbrojenia terenu | starosta |
| rejestr cen nieruchomości | starosta |
| księgi wieczyste | sąd rejonowy (wydział ksiąg wieczystych) |
Prowadzenie ewidencji gruntów i budynków, gleboznawczej klasyfikacji gruntów oraz geodezyjnej ewidencji sieci uzbrojenia terenu to zadania starosty z zakresu administracji rządowej (art. 6a i art. 7d pgik). Arkusze regularnie podstawiają w dystraktorach wójta i marszałka województwa (zobacz to pytanie). Wyniki gleboznawczej klasyfikacji gruntów starosta ustala w drodze decyzji administracyjnej, nie postanowienia (zobacz to pytanie).
Warto też pamiętać, do czego ewidencja służy: dane ewidencji stanowią podstawę planowania gospodarczego i przestrzennego, wymiaru podatków i świadczeń, oznaczania nieruchomości w księgach wieczystych, statystyki publicznej i gospodarki nieruchomościami (art. 21 ust. 1 pgik).
Struktura ewidencji: jednostka, obręb, działka
Ewidencja dzieli kraj na trzy poziomy: jednostkę ewidencyjną (co do zasady gmina), obręby ewidencyjne i działki ewidencyjne. Do jednoznacznego określenia położenia działki potrzebne są wszystkie trzy: jednostka ewidencyjna, obręb i numer działki (zobacz to pytanie).
Działka ewidencyjna to ciągły obszar gruntu położony w granicach jednego obrębu, jednorodny pod względem prawnym, wydzielony liniami granicznymi. Jej numer może mieć postać liczby naturalnej albo ułamka zwykłego (np. 12/3), nigdy ułamka dziesiętnego (zobacz to pytanie). Działka bywa tożsama z nieruchomością gruntową, ale nie musi: nieruchomość może składać się z kilku działek, także nieprzylegających do siebie, jeżeli stanowią całość pod względem prawnym.
Działki tego samego właściciela (albo tego samego użytkownika wieczystego), położone w granicach jednego obrębu i wchodzące w skład jednej nieruchomości, tworzą jednostkę rejestrową gruntów (zobacz to pytanie). Odpowiedniki istnieją dla budynków i lokali stanowiących odrębne nieruchomości.
Co jest daną ewidencyjną, a co nie
Cały cykl pytań zaczyna się od słów "danymi ewidencyjnymi dotyczącymi ... są". Dla działki są to m.in. identyfikator i numer, pole powierzchni, numeryczny opis granic, oznaczenie księgi wieczystej, numer jednostki rejestrowej oraz oznaczenie użytków gruntowych. Dla budynku: identyfikator, status, rodzaj i funkcja, pole powierzchni zabudowy, numer porządkowy (nadawany także budynkom w trakcie budowy i prognozowanym). Dla lokalu: identyfikator, numer porządkowy w budynku, numer kondygnacji z głównym wejściem, liczba izb, pole powierzchni użytkowej i pomieszczeń przynależnych, a także wartość katastralna, jeżeli została ustalona.
Kluczowa jest lista rzeczy, których w ewidencji nie ma, bo z nich buduje się dystraktory: służebności gruntowe, hipoteki i inne obciążenia (to domena księgi wieczystej), wartość rynkowa nieruchomości oraz przeznaczenie terenu z aktów planistycznych. Izba to w ewidencji pomieszczenie o powierzchni co najmniej 4 m2 będące pokojem albo kuchnią; łazienka i przedpokój izbami nie są.
Użytki gruntowe i ich symbole
Grunty wykazuje się w ewidencji z podziałem na grupy użytków. Trzy pułapki wracają nieustannie:
- Nieużytki (symbol N) zalicza się do grupy gruntów rolnych, a nie do terenów różnych; nie są jednak użytkami rolnymi (zobacz to pytanie). Grupa gruntów rolnych dzieli się na użytki rolne i nieużytki.
- Do użytków rolnych należą także grunty pod stawami (Wsr) i grunty pod rowami (W), a ponadto grunty rolne zabudowane, oznaczane symbolem Br (zobacz to pytanie).
- Tereny z roślinnością drzewiastą, jak zarośnięte gruzowiska i wysypiska kamieni, to grunty zadrzewione i zakrzewione (Lz), a nie nieużytki.
Warto przy nauce tego fragmentu przejrzeć załącznik do rozporządzenia egib z pełną listą symboli: arkusze pytają o pojedyncze oznaczenia w obie strony (symbol do nazwy i nazwa do symbolu).
Księgi wieczyste: trzy zasady i cztery działy
Księgi wieczyste prowadzi się w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości. Egzamin sprawdza przede wszystkim trzy zasady: jawność formalną (art. 2 ukwh), domniemanie zgodności wpisów z rzeczywistym stanem prawnym (art. 3 ukwh) i rękojmię wiary publicznej ksiąg wieczystych (art. 5 ukwh). W pytaniu o zasady odnoszące się do instytucji ksiąg wieczystych wszystkie trzy odpowiedzi bywają poprawne (zobacz to pytanie).
Układ księgi trzeba znać na pamięć:
| Dział | Treść |
|---|---|
| I-O | oznaczenie nieruchomości (dane z ewidencji gruntów) |
| I-Sp | spis praw związanych z własnością |
| II | własność i użytkowanie wieczyste |
| III | prawa, roszczenia i ograniczenia (poza hipotekami) |
| IV | hipoteki |
Na tym schemacie opiera się seria pytań szczegółowych. Udział w nieruchomości wspólnej związany z własnością lokalu wpisuje się w dziale I-Sp księgi lokalowej (zobacz to pytanie). Dla gruntu oddanego w użytkowanie wieczyste i budynku stanowiącego odrębną własność prowadzi się wspólną księgę wieczystą (zobacz to pytanie). Dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu księgę można założyć na wniosek uprawnionego (zobacz to pytanie). Numer księgi prowadzonej w systemie teleinformatycznym składa się z czteroznakowego kodu sądu, ośmiu cyfr numeru z zerami wiodącymi i cyfry kontrolnej, np. LD1M/00002532/8 (zobacz to pytanie).
Dwa zagadnienia łączą księgi z ewidencją. Po pierwsze, dane ewidencji są podstawą oznaczenia nieruchomości w dziale I-O; w razie niezgodności sąd prostuje oznaczenie na wniosek właściciela lub użytkownika wieczystego albo z urzędu, na skutek zawiadomienia jednostki prowadzącej ewidencję (art. 26 ust. 2 ukwh, zobacz to pytanie). Po drugie, praktyka zawodowa: wyceniając nieruchomość obciążoną hipoteką, rzeczoznawca przytacza w operacie zapisy działu IV, a nie odejmuje kwoty hipoteki od wartości (zobacz to pytanie). Budowę operatu i wymagane źródła danych omawia artykuł o operacie szacunkowym.
Najczęstsze pułapki bloku
- Przypisywanie ewidencji gruntów wójtowi; prowadzi ją starosta.
- Mylenie grup i podgrup użytków: nieużytki należą do gruntów rolnych, ale nie do użytków rolnych.
- Wpisywanie służebności i hipotek do danych ewidencyjnych; to treść księgi wieczystej.
- Odejmowanie hipoteki od wartości nieruchomości w operacie zamiast przytoczenia wpisów działu IV.
- Trzy księgi zamiast jednej wspólnej dla użytkowania wieczystego i budynku na tym gruncie.
- Numer działki jako ułamek dziesiętny; dopuszczalne są tylko liczba naturalna i ułamek zwykły.
Przećwicz kataster i księgi wieczyste na pytaniach z arkuszy
- Testy z bloku kataster, ewidencja gruntów i księgi wieczyste: 296 pytań z arkuszy egzaminacyjnych z lat 2016-2026.
- Nauka z wyjaśnieniami: pytanie po pytaniu z natychmiastowym wyjaśnieniem i podstawą prawną.
- Symulacja egzaminu: 90 pytań w 90 minut, próg zaliczenia 65 punktów.
- Pełna lista bloków tematycznych do zaplanowania kolejności powtórek.