Budownictwo i proces inwestycyjny na egzaminie na rzeczoznawcę majątkowego
Budownictwo i proces inwestycyjny to jeden z najobszerniejszych bloków egzaminu na rzeczoznawcę majątkowego: w bazie serwisu jest 361 pytań, więcej ma tylko wycena, nieruchomości rolne i podstawy prawne. Blok jest też nietypowy, bo obok przepisów Prawa budowlanego i warunków technicznych pyta o wiedzę czysto techniczną: normy pomiaru powierzchni, elementy konstrukcyjne, trwałość materiałów i fazy budowy. Dla rzeczoznawcy to warsztat podejścia kosztowego i oceny stanu technicznego przy każdych oględzinach.
Stan prawny: ustawa z 7 lipca 1994 r. Prawo budowlane (dalej: pb) oraz rozporządzenie Ministra Infrastruktury z 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (dalej: warunki techniczne).
Definicje z art. 3 Prawa budowlanego
Słowniczek ustawy to najpewniejsze punkty bloku. Budynek mieszkalny jednorodzinny to budynek wolno stojący albo w zabudowie bliźniaczej, szeregowej lub grupowej, konstrukcyjnie samodzielny, w którym dopuszcza się wydzielenie nie więcej niż dwóch lokali mieszkalnych albo jednego lokalu mieszkalnego i lokalu użytkowego o powierzchni całkowitej do 30% powierzchni całkowitej budynku (zobacz to pytanie). Prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane wynika z własności, użytkowania wieczystego, zarządu, ograniczonego prawa rzeczowego albo stosunku zobowiązaniowego przewidującego uprawnienie do wykonywania robót; samo faktyczne władztwo nie wystarcza (zobacz to pytanie).
Z definicji technicznych arkusze najchętniej sprawdzają antresolę (górna część kondygnacji lub pomieszczenia nad stropem pośrednim, o powierzchni mniejszej niż to pomieszczenie, niezamknięta przegrodami od strony wnętrza, zobacz to pytanie), piwnicę (kondygnacja, w której poziom podłogi choć z jednej strony budynku leży poniżej poziomu terenu, bez żadnego progu głębokości, zobacz to pytanie) oraz kondygnacje, które obejmują części nadziemne i podziemne budynku (zobacz to pytanie). Remont to odtworzenie stanu pierwotnego niebędące bieżącą konserwacją, więc wymiana stropów albo instalacji jest remontem, a malowanie ścian nie (zobacz to pytanie). W pytaniach o obiekty mostowe wiadukt pokonuje przeszkody terenowe (dolinę, wąwóz, inną drogę), a most przeszkody wodne (zobacz to pytanie).
Proces inwestycyjny: od pozwolenia do użytkowania
Pozwolenie na budowę ma formę decyzji administracyjnej (zobacz to pytanie) i wygasa w dwóch przypadkach: gdy budowy nie rozpoczęto przed upływem 3 lat od dnia, w którym decyzja stała się ostateczna, albo gdy budowę przerwano na czas dłuższy niż 3 lata (art. 37 ust. 1 pb, zobacz to pytanie). Zmiana właściciela nieruchomości pozwolenia nie wygasza.
Do obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, w tym zapewnienie opracowania projektu, planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia oraz wykonania i odbioru robót (art. 18 pb). Na dokumentację budowy składają się pozwolenie na budowę z projektem, dziennik budowy, protokoły odbiorów częściowych i końcowych oraz operaty geodezyjne (zobacz to pytanie). Do użytkowania budynku jednorodzinnego wybudowanego na pozwoleniu można przystąpić po 14 dniach od zawiadomienia organu o zakończeniu budowy, jeżeli organ nie zgłosi sprzeciwu (zobacz to pytanie). W trakcie użytkowania obiekty podlegają kontrolom okresowym z art. 62 pb, których protokoły są dla rzeczoznawcy źródłem wiedzy o zużyciu.
Warunki techniczne: liczby, które trzeba zapamiętać
| Wymóg | Wartość |
|---|---|
| pomieszczenie przeznaczone na stały pobyt ludzi | przebywanie tych samych osób ponad 4 godziny na dobę |
| powierzchnia okien w pokoju mieszkalnym | co najmniej 1/8 powierzchni podłogi |
| drzwi do łazienki i ustępu | szerokość 0,8 m, wysokość 2 m w świetle ościeżnicy, otwierane na zewnątrz |
| dojazd do działki budowlanej | jezdnia co najmniej 3 m szerokości |
| bramy i furtki | nie mogą otwierać się na zewnątrz działki |
Przy pokoju o powierzchni 16 m2 minimalna powierzchnia okien to 2 m2 (zobacz to zadanie). W definicji stałego pobytu liczy się przebywanie tych samych osób (zobacz to pytanie). Ostre elementy i tłuczone szkło na ogrodzeniach do wysokości 1,8 m są zakazane, z wyjątkiem ogrodzeń wewnętrznych w zakładach karnych i aresztach śledczych. Garaż w budynku wielolokalowym może być samodzielnym lokalem użytkowym albo pomieszczeniem przynależnym, ale nie pomieszczeniem pomocniczym. Dom studencki i dom rencistów to budynki zamieszkania zbiorowego; budynek wielorodzinny nim nie jest.
Powierzchnie i kubatura: dwie normy, dwa sposoby pomiaru
Egzamin regularnie sprawdza różnice między starą normą PN-70/B-02365 a normą PN-ISO 9836. Według PN-ISO 9836 pomiaru dokonuje się na poziomie podłogi kondygnacji, w świetle przegród wykończonych (zobacz to pytanie), a powierzchnię przejść drzwiowych w ścianach zalicza się do powierzchni konstrukcji. Według PN-70/B-02365 mierzy się 1 m nad podłogą, w świetle ścian w stanie surowym, więc do wymiarów zdjętych po otynkowaniu dolicza się grubość tynków: pomieszczenie 583 x 401 cm przy tynkach 2 cm liczy się jako 5,87 x 4,05 m (zobacz to zadanie). Kubaturę poddaszy nieużytkowych wlicza się do kubatury budynku w 100% (zobacz to pytanie).
Kosztorysy i fazy budowy
Ten fragment bloku łączy się wprost z technikami podejścia kosztowego. Katalogi Nakładów Rzeczowych (KNR) zawierają jednostkowe nakłady rzeczowe i zasady przedmiarowania robót, ale nie stawki kosztów pośrednich (zobacz to pytanie). Przedmiar robót sporządza się na etapie projektowania, na podstawie dokumentacji; obmiar wykonuje się z natury, po wykonaniu robót (zobacz to pytanie). Cena jednostkowa roboty obejmuje koszty bezpośrednie (robocizna, materiały, sprzęt) oraz koszty pośrednie i zysk, bez kosztów dokumentacji.
Fazy realizacji: stan zerowy w budynku podpiwniczonym obejmuje wykopy, fundamenty, ściany piwnic z izolacją, strop nad piwnicą i zasypanie wykopów (zobacz to pytanie). Budynek nieotynkowany, bez instalacji i bez stolarki to stan surowy otwarty; montaż stolarki zamyka budynek do stanu surowego zamkniętego (zobacz to zadanie). Jak te wielkości wchodzą do rachunku wartości odtworzeniowej, pokazuje artykuł o podejściu kosztowym.
Zużycie techniczne i trwałość elementów
Przy ocenie stopnia zużycia technicznego uwzględnia się okres eksploatacji i trwałość poszczególnych elementów, jakość wykonawstwa i sposób eksploatacji; hałas uliczny wpływa na zużycie środowiskowe, nie techniczne (zobacz to pytanie). Dokumentami przydatnymi do ustalenia zużycia są protokoły przeglądów rocznych i pięcioletnich oraz ekspertyzy techniczne, a nie pozwolenie na budowę. W pytaniach o trwałość materiałów obowiązuje zdrowy rozsądek: z posadzek najkrócej służą płytki PCV, znacznie dłużej lastryko i kamień.
Do tego dochodzi słownictwo techniczne, które trzeba po prostu oswoić: dźwigar (element nośny, także dachów hal i mostów), stropodach (przegroda pozioma łącząca funkcje stropu i dachu), ościeżnica (rama stolarki, w odróżnieniu od ościeża, czyli powierzchni otworu), dylatacja (celowe przerwanie ciągłości fundamentów, ścian, stropów i dachu) oraz układy konstrukcyjne ścian nośnych: podłużny, poprzeczny, krzyżowy.
Najczęstsze pułapki bloku
- Dopisywanie progu głębokości (0,9 m albo 1,5 m) do definicji piwnicy; wystarczy podłoga poniżej terenu z jednej strony budynku.
- Wygaszanie pozwolenia na budowę po 2 latach przerwy; ustawowy termin to 3 lata.
- Pomiar powierzchni według PN-ISO 9836 na wysokości 1 m; ta wysokość dotyczy normy PN-70/B-02365.
- Malowanie ścian jako remont; to bieżąca konserwacja.
- Stawki kosztów pośrednich w KNR; katalogi zawierają nakłady rzeczowe i zasady przedmiarowania.
- Mylenie przedmiaru (z projektu, przed robotami) z obmiarem (z natury, po robotach).
- Budynek wielorodzinny jako budynek zamieszkania zbiorowego.
Przećwicz budownictwo na pytaniach z arkuszy
- Testy z bloku budownictwo i proces inwestycyjny: 361 pytań z arkuszy egzaminacyjnych z lat 2016-2026.
- Nauka z wyjaśnieniami: pytanie po pytaniu z natychmiastowym wyjaśnieniem i podstawą prawną.
- Symulacja egzaminu: 90 pytań w 90 minut, próg zaliczenia 65 punktów.
- Pełna lista bloków tematycznych do zaplanowania kolejności powtórek.