Dokonując oceny stopnia zużycia technicznego budynku użyteczności publicznej należy uwzględnić:
- a) okres użytkowania i okres trwałości poszczególnych rodzajów robót lub elementów; odpowiedź prawidłowa
- b) jakość wykonawstwa, sposób eksploatacji; odpowiedź prawidłowa
- c) uciążliwość hałasu spowodowana dużym natężeniem ruchu ulicznego.
O co pyta to pytanie
Ocena stopnia zużycia technicznego budynku jest kluczowym elementem wyceny nieruchomości metodą kosztową, wpływającym na określenie wartości odtworzeniowej. Pytanie dotyczy czynników, które rzeczoznawca majątkowy musi uwzględnić przy tej ocenie, zgodnie z obowiązującymi przepisami i praktyką zawodową.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
okres użytkowania i okres trwałości poszczególnych rodzajów robót lub elementów;
Odpowiedź b) prawidłowa
jakość wykonawstwa, sposób eksploatacji;
Odpowiedź c) nieprawidłowa
uciążliwość hałasu spowodowana dużym natężeniem ruchu ulicznego.
Uciążliwość hałasu spowodowana dużym natężeniem ruchu ulicznego nie jest czynnikiem wpływającym na zużycie techniczne budynku. Hałas może wpływać na wartość rynkową nieruchomości, ale nie na jej fizyczne zużycie. Jest to cecha rynkowa lub uciążliwość środowiskowa, która może być uwzględniana przy wycenie w podejściu porównawczym, ale nie w ocenie stopnia zużycia technicznego. Dlatego odpowiedź jest błędna.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 27 ust. 1 tego rozporządzenia, przy metodzie kosztów odtworzenia określa się koszty odtworzenia części składowych gruntu, z uwzględnieniem stopnia zużycia technicznego. Przepis ten nakazuje uwzględnienie zużycia, ale nie precyzuje czynników, które należy brać pod uwagę. W praktyce i doktrynie przyjmuje się, że zużycie techniczne określa się na podstawie wieku, trwałości, jakości wykonania i eksploatacji. Rozporządzenie nie zawiera wyjątków od tej zasady, ale wskazuje, że zużycie powinno być ustalone w sposób uzasadniony i udokumentowany.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 28
Jak to wraca na egzaminie
To zagadnienie wraca na egzaminie w różnych wariantach, np. pytania o czynniki wpływające na zużycie techniczne, o metody jego określania, lub o różnicę między zużyciem technicznym a funkcjonalnym. Często mylone jest zużycie techniczne z ekonomicznym lub funkcjonalnym, a także czynniki wpływające na wartość rynkową z czynnikami wpływającymi na zużycie. Należy pamiętać, że hałas, lokalizacja, czy inne cechy rynkowe nie są brane pod uwagę przy ocenie zużycia technicznego.
Zapamiętaj
- Zużycie techniczne zależy od wieku, trwałości, jakości wykonania i eksploatacji.
- Czynniki środowiskowe, jak hałas, nie wpływają na zużycie techniczne.
- Ocena zużycia technicznego jest częścią metody kosztów odtworzenia.
- Podstawą prawną jest rozporządzenie w sprawie wyceny nieruchomości z 2023 r.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 5 razy: 14 lipca 2016, 30 listopada 2017, 24 czerwca 2021, 2 grudnia 2021 i 10 września 2025 r.