Ilekroć w ustawie o gospodarce nieruchomościami jest mowa o zbywaniu lub nabywaniu nieruchomości, należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje:
- a) przeniesienie prawa użytkowania wieczystego; odpowiedź prawidłowa
- b) oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste; odpowiedź prawidłowa
- c) oddanie nieruchomości w trwały zarząd na czas nieokreślony.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy definicji legalnej pojęcia 'zbywanie lub nabywanie nieruchomości' zawartej w ustawie o gospodarce nieruchomościami. Zgodnie z art. 4 pkt 3 tej ustawy, przez zbywanie lub nabywanie nieruchomości rozumie się dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego lub oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Definicja ta ma kluczowe znaczenie dla stosowania przepisów ustawy, w szczególności dotyczących pierwszeństwa nabycia, przetargów czy opłat.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
przeniesienie prawa użytkowania wieczystego;
Przeniesienie prawa użytkowania wieczystego jest wprost wymienione w art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami jako jedna z czynności objętych pojęciem zbywania lub nabywania nieruchomości. Użytkowanie wieczyste jest prawem rzeczowym, które może być przedmiotem obrotu, a jego przeniesienie podlega tym samym regułom co zbycie nieruchomości. Dlatego odpowiedź a jest prawidłowa.
Odpowiedź b) prawidłowa
oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste;
Oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste również mieści się w definicji z art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Jest to czynność, na podstawie której ustanawiane jest prawo użytkowania wieczystego, a więc następuje 'nabycie' tego prawa przez użytkownika wieczystego. W kontekście zbywania chodzi o oddanie nieruchomości przez właściciela (np. Skarb Państwa) w użytkowanie wieczyste, co jest formą dysponowania nieruchomością.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
oddanie nieruchomości w trwały zarząd na czas nieokreślony.
Oddanie nieruchomości w trwały zarząd na czas nieokreślony nie jest objęte definicją z art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami. Trwały zarząd jest formą władania nieruchomością przez jednostki organizacyjne, ale nie stanowi przeniesienia własności ani prawa użytkowania wieczystego. Jest to instytucja odrębna, regulowana w art. 43 i nast. ustawy, i nie podlega regułom dotyczącym zbywania lub nabywania nieruchomości w rozumieniu tej definicji.
Podstawa prawna
Zgodnie z art. 4 pkt 3 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami, ilekroć w ustawie jest mowa o zbywaniu lub nabywaniu nieruchomości, należy przez to rozumieć dokonywanie czynności prawnych, na podstawie których następuje przeniesienie własności nieruchomości, przeniesienie prawa użytkowania wieczystego lub oddanie nieruchomości w użytkowanie wieczyste. Definicja ta ma charakter autonomiczny dla celów tej ustawy i nie obejmuje innych form władania nieruchomościami, takich jak trwały zarząd, najem czy dzierżawa. Wyjątki od tej definicji mogą wynikać z przepisów szczególnych, np. w zakresie pierwszeństwa nabycia nieruchomości przez dzierżawcę.
Przepis: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 4 pkt 3
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to często pojawia się w pytaniach dotyczących definicji ustawowych oraz zakresu pojęcia 'zbywanie nieruchomości'. Bywa mylone z szerszym rozumieniem tego terminu, obejmującym również oddanie w trwały zarząd lub ustanowienie służebności. Warto zapamiętać, że definicja z art. 4 pkt 3 jest zamknięta i wymienia tylko trzy rodzaje czynności.
Zapamiętaj
- Definicja z art. 4 pkt 3 ustawy o gospodarce nieruchomościami obejmuje tylko przeniesienie własności, przeniesienie użytkowania wieczystego i oddanie w użytkowanie wieczyste.
- Trwały zarząd nie jest objęty tą definicją, mimo że jest formą władania nieruchomością.
- Pojęcie 'zbywanie lub nabywanie' ma znaczenie dla stosowania przepisów o pierwszeństwie nabycia, przetargach i opłatach.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 5 grudnia 2019, 9 września 2021, 19 listopada 2024 i 10 września 2025 r.