Metoda porównywania parami krok po kroku - przykład liczbowy

Metoda porównywania parami polega na porównaniu nieruchomości wycenianej, której cechy są znane, kolejno z nieruchomościami podobnymi, które były przedmiotem obrotu rynkowego i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy (§ 8 ust. 1 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości). Na egzaminie na rzeczoznawcę majątkowego to najczęściej sprawdzana rachunkowo metoda wyceny: niemal każdy arkusz zawiera zadanie o poprawkę, zakres kwotowy cechy albo o kolejność czynności.

Ten tekst prowadzi przez pełny przykład liczbowy, od zbioru transakcji do wartości nieruchomości, i pokazuje, jak te same wzory wracają w zadaniach z arkuszy. Przepisy, warunki stosowania i pozostałe metody omawia artykuł o podejściu porównawczym, a dobór cech i wag osobny tekst o cechach rynkowych i analizie rynku.

Stan prawny: ustawa z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U. 2026 poz. 399, dalej: ugn) i rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii z 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832, dalej: rozporządzenie).

Komplet wzorów metody porównywania parami

Wszystkie zadania rachunkowe z tej metody opierają się na pięciu zależnościach:

• rozpiętość cen w zbiorze: delta C = Cmax - Cmin, liczona na jednostkę porównawczą po aktualizacji cen na datę wyceny;
• zakres kwotowy cechy = waga cechy razy delta C;
• poprawka dla cechy w parze = zakres kwotowy cechy razy (ocena nieruchomości wycenianej minus ocena nieruchomości porównawczej) podzielone przez liczbę przedziałów skali, czyli liczbę stanów minus 1;
• cena skorygowana = zaktualizowana cena jednostkowa nieruchomości porównawczej plus suma poprawek ze wszystkich cech;
• wartość jednostkowa = średnia arytmetyczna albo średnia ważona ze skorygowanych cen jednostkowych, a wartość nieruchomości = wartość jednostkowa razy liczba jednostek porównawczych.

Dwie rzeczy z tej listy odpowiadają za większość utraconych punktów. Po pierwsze, dzieli się przez liczbę przedziałów, a nie stanów: skala trzystopniowa ma dwa przedziały, a pięciostopniowa cztery. Po drugie, poprawkę liczy się względem nieruchomości porównawczej: jeżeli wyceniana jest od niej lepsza, poprawka jest dodatnia, bo cenę porównawczej podciąga się do stanu wycenianej.

Dane przykładu

Przedmiotem wyceny jest lokal mieszkalny o powierzchni użytkowej 48 m2. Rynek właściwy określono jako transakcje lokalami mieszkalnymi w trzech sąsiadujących osiedlach o zbliżonym standardzie zabudowy, w okresie 18 miesięcy poprzedzających datę wyceny. Ze zbioru 14 zarejestrowanych transakcji odrzucono dwie: sprzedaż w postępowaniu egzekucyjnym i sprzedaż z bonifikatą, bo wystąpiły w nich szczególne warunki zawarcia transakcji (§ 5 ust. 4 i 5 rozporządzenia). Zbiór nieruchomości podobnych stanowiący podstawę wyceny liczy więc 12 transakcji.

Krok 1. Aktualizacja cen i rozpiętość zbioru

Ceny transakcyjne przeliczono na 1 m2 powierzchni użytkowej i zaktualizowano na datę wyceny współczynnikiem zmiany cen wyznaczonym z trendu na badanym rynku, w przykładzie wzrost o 0,4 procent miesięcznie. Cena 5825 zł/m2 z transakcji sprzed 10 miesięcy daje więc po aktualizacji 5825 razy 1,04, czyli 6058 zł/m2. Aktualizuje się ceny wszystkich nieruchomości podobnych w zbiorze, nie tylko tych, które później trafią do porównań, bo z pełnego zbioru wyznacza się wagi i zakresy kwotowe cech (zobacz to pytanie).

Po aktualizacji ceny jednostkowe w zbiorze mieszczą się w przedziale od Cmin = 5200 zł/m2 do Cmax = 6400 zł/m2, czyli delta C = 1200 zł/m2.

Krok 2. Cechy rynkowe, wagi i zakresy kwotowe

Z analizy cen i cech nieruchomości w zbiorze przyjęto cztery cechy rynkowe z trzystopniowymi skalami ocen:

Każda skala ma stany: przeciętny (1), dobry (2) i bardzo dobry (3), czyli dwa przedziały; stąd poprawka na jeden przedział to zakres kwotowy podzielony przez 2. Suma wag wynosi 1, a suma zakresów kwotowych 1200 zł/m2, czyli dokładnie delta C. To pierwsza kontrola poprawności rachunku.

Oceny nieruchomości wycenianej: lokalizacja dobra (2), stan techniczny dobry (2), położenie w budynku bardzo dobre (3), otoczenie dobre (2).

Krok 3. Poprawki w parach

Do porównań wybrano trzy nieruchomości najbardziej podobne do wycenianej, czyli ustawowe minimum z § 8 ust. 1 rozporządzenia. Ich zaktualizowane ceny i oceny cech zestawia tabela:

Para z nieruchomością A: lokalizacja jest o jeden przedział lepsza u porównawczej (2 - 3 = -1), poprawka -210 zł; położenie w budynku o jeden przedział lepsze u wycenianej (3 - 2 = +1), poprawka +120 zł; pozostałe cechy bez różnic. Suma poprawek to -90 zł, cena skorygowana 6050 - 90 = 5960 zł/m2.

Para z nieruchomością B: stan techniczny +180 zł, otoczenie +90 zł, suma +270 zł, cena skorygowana 5720 + 270 = 5990 zł/m2.

Para z nieruchomością C: lokalizacja -210 zł, stan techniczny -180 zł, suma -390 zł, cena skorygowana 6200 - 390 = 5810 zł/m2.

Krok 4. Wartość nieruchomości

Wartość jednostkowa jako średnia arytmetyczna ze skorygowanych cen: (5960 + 5990 + 5810) podzielone przez 3 = 5920 zł/m2. Wartość nieruchomości: 5920 zł/m2 razy 48 m2 = 284 160 zł.

Arkusze dopuszczają dwie postacie wyniku: średnią arytmetyczną i średnią ważoną ze skorygowanych cen jednostkowych, na przykład z wagami odzwierciedlającymi stopień podobieństwa poszczególnych par. Nieprawidłowa jest mediana z cen transakcyjnych oraz średnia z cen nieskorygowanych (zobacz to pytanie).

Kontrole, które wyłapują błąd przed zaznaczeniem odpowiedzi

• Skorygowane ceny par powinny się zbiegać. W przykładzie rozrzut cen spadł z 480 zł (od 5720 do 6200) do 180 zł (od 5810 do 5990); jeżeli po poprawkach rozrzut rośnie, najpewniej pomylono znaki.
• Suma zakresów kwotowych wszystkich cech musi być równa delta C, a suma wag równa 1.
• Kolejność czynności: najpierw aktualizacja cen wskutek upływu czasu, dopiero potem poprawki z tytułu cech różniących (zobacz to pytanie), bo zakresy kwotowe wyznacza się z rozpiętości cen już zaktualizowanych.

Ten sam rachunek w zadaniach z arkuszy

Zadanie o skalę pięciostopniową: cecha ma 5 stanów (5 to stan najlepszy), stan wycenianej nieruchomości wynosi 2, porównywalnej 3, a na cechę przypada 40 zł. Skala pięciostopniowa ma cztery przedziały, więc na jeden przedział przypada 10 zł. Różnica ocen: 2 - 3 = -1, poprawka wynosi -10 zł (zobacz to zadanie). Wynik +40 zł to dystraktor dla osób, które mylą pełny zakres kwotowy z poprawką za jeden przedział, a +10 zł dla tych, które zgubią znak.

Zadanie o możliwe wartości poprawki: cecha o trzech stanach i zakresie kwotowym 500 zł. Na jeden przedział przypada 250 zł, więc poprawka w parze może wynieść -500, -250, 0, +250 albo +500 zł, zależnie od różnicy ocen (zobacz to zadanie).

Zadania o samą procedurę sprawdzają, czy kandydat wie, że nieruchomość wycenianą porównuje się kolejno z każdą nieruchomością porównawczą, że do porównań wybiera się co najmniej trzy nieruchomości i że wynik pochodzi ze skorygowanych cen (zobacz to pytanie).

Najczęstsze błędy rachunkowe

Cztery pomyłki wracają w kluczach odpowiedzi jako gotowe dystraktory:

1. Dzielenie zakresu kwotowego przez liczbę stanów zamiast przez liczbę przedziałów (przy trzech stanach przez 3 zamiast przez 2).
2. Odwrócony znak poprawki. Poprawka jest dodatnia, gdy nieruchomość wyceniana jest lepsza od porównawczej, bo koryguje się cenę nieruchomości porównawczej.
3. Mylenie zakresu kwotowego cechy, czyli pełnej rozpiętości, z poprawką na jeden przedział skali.
4. Uśrednianie cen przed korektą albo sięganie po medianę.

Przećwicz metodę porównywania parami na pytaniach z arkuszy

Zadania z tej metody są krótkie, ale niemal zawsze zawierają jeden z powyższych dystraktorów.

• Testy z bloku wycena podejścia: 683 pytania o podejścia, metody i techniki wyceny z arkuszy egzaminacyjnych z lat 2016-2026.
• Nauka z wyjaśnieniami: tryb pytanie po pytaniu z natychmiastowym wyjaśnieniem rachunku.
• Symulacja egzaminu: 90 pytań w 90 minut, czyli średnio 60 sekund na zadanie takie jak powyższe.

Drugą metodę obliczeniową podejścia porównawczego rozlicza na liczbach tekst o metodzie korygowania ceny średniej.