Drzewostan So 60-letniej na gruncie, dla potrzeb sprzedaży, należy oszacować według:
- a) kosztów wyhodowania;
- b) wartości drewna na pniu; odpowiedź prawidłowa
- c) wyżej wymienionych sposobów, przyjmując wynik wyższy.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy sposobu określania wartości drzewostanu dla potrzeb sprzedaży nieruchomości leśnej. Zgodnie z przepisami, wybór metody wyceny zależy od celu wyceny i charakteru nieruchomości. W przypadku sprzedaży, kluczowe jest określenie wartości rynkowej, co determinuje właściwe podejście.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
kosztów wyhodowania;
Odpowiedź a jest błędna, ponieważ koszty wyhodowania drzewostanu są stosowane przy wycenie dla celów innych niż sprzedaż, np. przy ustalaniu odszkodowań lub szkód. Dla potrzeb sprzedaży, wartość rynkowa powinna odzwierciedlać cenę możliwą do uzyskania na rynku, a nie poniesione nakłady. Koszty wyhodowania nie uwzględniają aktualnej wartości drewna na pniu, która jest podstawą wyceny rynkowej.
Odpowiedź b) prawidłowa
wartości drewna na pniu;
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ dla potrzeb sprzedaży drzewostanu należy określić jego wartość rynkową, którą w przypadku lasów stanowi wartość drewna na pniu. Zgodnie z § 62 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości, wartość drzewostanu określa się w zależności od wytworzenia przez drzewo lub drzewostan, a dla drzewostanów przeznaczonych do wycięcia stosuje się wartość drewna na pniu. Wartość ta odzwierciedla cenę, jaką nabywca jest skłonny zapłacić za prawo do pozyskania drewna.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
wyżej wymienionych sposobów, przyjmując wynik wyższy.
Odpowiedź c jest błędna, ponieważ nie przewiduje się wyboru wyższej wartości z dwóch metod. Przepisy nie dopuszczają takiej opcji dla drzewostanów. Wybór metody wyceny jest ściśle określony przez cel wyceny i charakter nieruchomości. W przypadku sprzedaży, właściwa jest wyłącznie metoda wartości drewna na pniu, a nie łączenie różnych podejść.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z § 62 ust. 1 tego rozporządzenia, wartość drzew i drzewostanów określa się w zależności od wytworzenia przez drzewo lub drzewostan, a w przypadku drzewostanów przeznaczonych do wycięcia - według wartości drewna na pniu. Ust. 2 stanowi, że wartość drewna na pniu określa się na podstawie cen rynkowych drewna, z uwzględnieniem kosztów pozyskania i zrywki. Przepis ten nie przewiduje wyjątków dla sprzedaży, co oznacza, że dla tego celu zawsze stosuje się wartość drewna na pniu.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 62
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to pojawia się często w pytaniach dotyczących wyceny nieruchomości leśnych. Kandydaci mylą metody wyceny drzewostanów w zależności od celu, np. dla sprzedaży stosują koszty wyhodowania zamiast wartości drewna na pniu. Często też błędnie łączą obie metody, co jest niezgodne z przepisami. Należy pamiętać, że dla sprzedaży zawsze właściwa jest wartość drewna na pniu.
Zapamiętaj
- Dla sprzedaży drzewostanu stosuje się wartość drewna na pniu.
- Koszty wyhodowania są stosowane dla innych celów, np. odszkodowań.
- Nie łączy się metod wyceny drzewostanu dla sprzedaży.
- Podstawą prawną jest § 62 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 17 listopada 2016, 21 września 2017, 15 września 2022 i 14 maja 2025 r.