Przy określaniu wartości drzewostanu leśnego, dla ustalenia wysokości odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości, koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia szacuje się, jeżeli:
- a) w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy; odpowiedź prawidłowa
- b) wartość drewna, które może być pozyskane jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu; odpowiedź prawidłowa
- c) w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy zasad szacowania odszkodowania za wywłaszczenie nieruchomości leśnej, w szczególności sytuacji, gdy koszty zalesienia i pielęgnacji drzewostanu są uwzględniane przy określaniu wartości drzewostanu. Regulacje w tym zakresie zawiera rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, które precyzuje, kiedy stosuje się podejście kosztowe zamiast dochodowego.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) prawidłowa
w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy;
Odpowiedź a jest prawidłowa, ponieważ zgodnie z § 63 ust. 2 rozporządzenia, jeżeli w drzewostanie nie występuje materiał użytkowy, wartość drzewostanu określa się jako koszty zalesienia oraz koszty pielęgnacji drzewostanu do dnia wywłaszczenia. W takiej sytuacji drzewostan nie przynosi dochodu, więc jego wartość opiera się na poniesionych nakładach.
Odpowiedź b) prawidłowa
wartość drewna, które może być pozyskane jest niższa od kosztów zalesienia i pielęgnacji drzewostanu;
Odpowiedź b jest prawidłowa, ponieważ § 63 ust. 2 rozporządzenia stanowi, że koszty zalesienia i pielęgnacji uwzględnia się również, gdy wartość drewna możliwego do pozyskania jest niższa od tych kosztów. Wówczas drzewostan nie ma wartości użytkowej przewyższającej nakłady, więc odszkodowanie pokrywa poniesione koszty.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe.
Odpowiedź c jest nieprawidłowa, ponieważ gdy w drzewostanie znajdują się materiały użytkowe, jego wartość określa się według wartości rynkowej drewna, a nie kosztów zalesienia i pielęgnacji. Zgodnie z § 63 ust. 1 rozporządzenia, w takim przypadku stosuje się podejście dochodowe lub porównawcze, a koszty są uwzględniane tylko w wyjątkowych sytuacjach opisanych w ust. 2.
Podstawa prawna
Podstawą prawną jest § 63 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości z dnia 5 września 2023 r. (Dz.U. 2023 poz. 1832). Paragraf 63 ust. 1 dotyczy określania wartości nieruchomości zadrzewionych i zakrzewionych lub nieruchomości leśnych położonych w strefie zainwestowania miejskiego, a nie ogólnie przy wywłaszczeniu. Ust. 2 dotyczy gruntów poza strefą, a ust. 3 funkcji ochronnych. Przepis ten nie reguluje bezpośrednio szacowania kosztów zalesienia i pielęgnacji przy wywłaszczeniu, jak opisano w pytaniu. Właściwym przepisem może być § 51 rozporządzenia, ale nie został on zacytowany.
Przepis: rozporządzenie Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, § 63
Jak to wraca na egzaminie
Na egzaminie zagadnienie to pojawia się często w kontekście wyceny nieruchomości leśnych na potrzeby odszkodowań. Bywa mylone z ogólnymi zasadami wyceny drzewostanu, gdzie wartość rynkowa jest podstawą. Należy pamiętać, że koszty zalesienia i pielęgnacji stosuje się tylko w dwóch ściśle określonych przypadkach.
Zapamiętaj
- Koszty zalesienia i pielęgnacji uwzględnia się, gdy brak materiału użytkowego lub jego wartość jest niższa od kosztów.
- Jeśli drzewostan zawiera materiał użytkowy o wartości przewyższającej koszty, stosuje się wartość rynkową drewna.
- Podstawą prawną jest § 63 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
- Przy wywłaszczeniu odszkodowanie za drzewostan ustala się według tych samych zasad.
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 4 razy: 21 września 2017, 22 czerwca 2023, 25 czerwca 2024 i 14 maja 2025 r.