Dla celów ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną uprawę pszenicy określono wartość spodziewanych plonów w wysokości 5000 zł, a także koszty jakie należy jeszcze ponieść aby te plony pozyskać - w wysokości 1000 zł. Odszkodowanie za wywłaszczoną uprawę wyniesie:
- a) 6 000 zł;
- b) 4 000 zł; odpowiedź prawidłowa
- c) 5 000 zł.
O co pyta to pytanie
Pytanie dotyczy ustalenia odszkodowania za wywłaszczoną uprawę pszenicy, co jest szczególnym przypadkiem wyceny szkód w uprawach rolnych. Zgodnie z przepisami, odszkodowanie za uprawę stanowi różnicę między wartością spodziewanych plonów a kosztami, które jeszcze trzeba ponieść, aby te plony uzyskać. W praktyce oznacza to, że odszkodowanie rekompensuje utracony zysk netto, a nie przychód brutto.
Omówienie odpowiedzi
Odpowiedź a) nieprawidłowa
6 000 zł;
Odpowiedź 6000 zł jest błędna, ponieważ stanowi sumę wartości spodziewanych plonów i kosztów, co nie ma uzasadnienia w przepisach. Odszkodowanie nie może być wyższe niż utracona wartość netto, a dodawanie kosztów do przychodu prowadzi do zawyżenia szkody. W rzeczywistości koszty, które nie zostały poniesione, zmniejszają stratę, a nie ją zwiększają.
Odpowiedź b) prawidłowa
4 000 zł;
Odpowiedź 4000 zł jest prawidłowa, ponieważ odszkodowanie za wywłaszczoną uprawę oblicza się jako różnicę między wartością spodziewanych plonów (5000 zł) a kosztami, które jeszcze trzeba ponieść (1000 zł). Zgodnie z § 57 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii w sprawie wyceny nieruchomości, wartość upraw i zasiewów określa się jako różnicę między wartością spodziewanych plonów a kosztami ich pozyskania. Odszkodowanie rekompensuje zatem utracony zysk netto.
Odpowiedź c) nieprawidłowa
5 000 zł.
Odpowiedź 5000 zł jest błędna, ponieważ odpowiada wartości spodziewanych plonów brutto, bez odliczenia kosztów. Odszkodowanie nie może być równe przychodowi, gdyż poszkodowany nie poniósł jeszcze kosztów zbioru i innych nakładów. Gdyby odszkodowanie wynosiło 5000 zł, poszkodowany byłby wzbogacony w stosunku do sytuacji, w której uprawa by nie została wywłaszczona.
Podstawa prawna
Podstawę prawną stanowi § 57 ust. 1 rozporządzenia Ministra Rozwoju i Technologii z dnia 5 września 2023 r. w sprawie wyceny nieruchomości (Dz.U. 2023 poz. 1832). Zgodnie z tym przepisem, jeżeli wymaga tego cel wyceny, w przypadku gdy na nieruchomości rolnej znajdują się uprawy i zasiewy, wartość tej nieruchomości określa się jako sumę wartości gruntu oraz wartości tych upraw i zasiewów. Przy wycenie upraw i zasiewów określa się wartość spodziewanych pożytków, a jeżeli określenie tych pożytków jest niemożliwe, określa się koszty poniesionych nakładów. Przepis ten nie przewiduje wyjątków - zawsze stosuje się zasadę wartości netto. Oznacza to, że odszkodowanie za wywłaszczoną uprawę nie może obejmować kosztów, które nie zostały jeszcze poniesione, ponieważ poszkodowany nie poniósł straty w tym zakresie.
Przepis: ustawa o gospodarce nieruchomościami, art. 134 ust. 4
Jak to wraca na egzaminie
Zagadnienie to wraca na egzaminie w kontekście wyceny nieruchomości rolnych oraz odszkodowań za wywłaszczenie. Często mylone jest pojęcie wartości brutto i netto - kandydaci błędnie sumują wartość plonów i koszty lub pomijają odliczenie kosztów. Warto zapamiętać, że odszkodowanie za uprawę to zawsze różnica między przychodem a kosztami, które jeszcze trzeba ponieść.
Zapamiętaj
- Odszkodowanie za uprawę to wartość netto: spodziewane plony minus koszty ich pozyskania.
- Koszty, które nie zostały poniesione, zmniejszają odszkodowanie, a nie je zwiększają.
- Podstawą prawną jest § 57 rozporządzenia w sprawie wyceny nieruchomości.
- Nie myl wartości brutto (przychód) z wartością netto (zysk).
Pytanie pochodzi z arkusza państwowego egzaminu na uprawnienia zawodowe w zakresie szacowania nieruchomości, publikowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii wraz z kluczem odpowiedzi.
To pytanie wracało na egzaminie 3 razy: 2 czerwca 2022, 23 marca 2023 i 14 maja 2025 r.